Skipu­lagið grefur undan séreignarstefnunni – brött brekka fyrir fyrstu kaup­endur

Heyrst hefur í almennri umræðu undanfarið að staða fyrstu kaupenda sé að batna, þar sem hlutfall þeirra af kaupsamningum hafi aldrei verið hærra. Myndin er önnur þegar fjöldi kaupenda er skoðaður.

Hærra hlutfall, færri kaupendur

Hlutfallið hækkar fyrst og fremst vegna þess að öðrum kaupendum fækkar. Á höfuðborgarsvæðinu fjölgaði kaupsamningum fyrstu kaupenda um 3% milli 2024 og 2025, en öðrum kaupsamningum fækkaði um tæp 13%. Fyrstu kaupendur þar voru um 2.800 árið 2025, um 20% færri en árið 2021. Fækkunin er nær öll meðal fyrstu kaupenda sem fæddir eru á Íslandi.

Mynd 1. Fyrstu kaupendur á höfuðborgarsvæðinu eftir fæðingarlandi og aðrir kaupendur. Heimild: HMS og Valjú.

Aðeins 3,2% einstaklinga um þrítugt geta keypt sína fyrstu íbúð óstuddir. Hinir þurfa aðstoð baklands eða ríkisins, bíða eða flytja í burtu. Þetta er ekki náttúrulögmál. Þetta er afleiðing þess að of fáar byggingarhæfar lóðir eru til, sem heldur húsnæðisverði háu, og að of fáar litlar íbúðir eru byggðar.

Íbúðaverð 149%, laun 103%

Frá 2015 til 2025 hækkaði fermetraverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu um 149% en laun um 103%. Meðalíbúð fyrstu kaupenda fór úr 31,7 í 70,6 milljónir króna. Til að kaupa hana þarf um 7 milljónir í eigið fé, en fólk á aldrinum 25–35 ára á að meðaltali 1,8 milljónir utan fasteigna. Viljann vantar ekki. Um 61% leigjenda safna nú fyrir útborgun, samanborið við 41% árið 2022, en samt telja nær tveir af hverjum þremur ólíklegt eða útilokað að þau kaupi næst þegar þau flytja.

91 fermetri þegar þörfin er 60

Fyrstu kaupendur á hinum Norðurlöndunum kaupa að jafnaði 55–60 fermetra íbúðir. Á höfuðborgarsvæðinu er meðalstærð íbúða fyrstu kaupenda 91 fermetri. Íslenskt ungt fólk kaupir því að jafnaði um 50% fleiri fermetra en jafnaldrar þess.

Ástæðan er ekki sú að ungt fólk vilji stærri íbúðir. Litlar íbúðir eru einfaldlega ekki í boði. Það er afleiðing úrelts skipulags sem tekur ekki mið af lýðþróun og byggir fyrir fjölskyldusamsetningu ársins 1970, ekki ársins 2026 og framtíðarinnar. Í 70% kaupsamninga fyrstu kaupenda er aðeins einn kaupandi skráður. Samt eru aðeins um 10% íbúða í byggingu á höfuðborgarsvæðinu undir 60 fermetrum, og húsnæðisáætlanir sveitarfélaganna gera ráð fyrir að aðeins um 15% af þeim íbúðum sem fyrirhugað er að byggja á næstu fimm árum verði litlar.

6 þúsund lóðir fyrir 37 þúsund íbúðir

Samkvæmt tölum frá október 2025 voru byggingarhæfar lóðir á höfuðborgarsvæðinu fyrir um 6 þúsund íbúðir. Sveitarfélögin sjálf, ásamt mati HMS á íbúðaskuld, segja að þörf sé á um 37 þúsund íbúðum á næstu tíu árum. Lóðirnar duga því aðeins fyrir lítinn hluta þarfarinnar.

Vandinn liggur í forsendum vaxtarmarka höfuðborgarsvæðisins frá 2015. Innan þeirra ná sveitarfélögin ekki að útvega byggingarhæfar lóðir í því magni og á þeim tíma sem þarf. Þegar lóðir eru af skornum skammti hækkar verð fasteigna.

Blindi blettur skipulagsins er öldrun þjóðarinnar

Skipulagið telur íbúa en horfir fram hjá því hvernig þjóðin er að breytast. Árið 1970 bjuggu um fjórir í hverri íbúð en í dag um 2,4. Barnlausum heimilum og einmenningsheimilum fjölgar, og stefnir í að um 45% heimila verði einmenningsheimili árið 2040.

Á höfuðborgarsvæðinu fjölgar íbúum 65 ára og eldri úr um 37 þúsund í yfir 56 þúsund árið 2040, og um 60% heimila í þeim hópi eru einmenningsheimili. Íbúðaþörf næstu ára verður því að stórum hluta drifin áfram af eldra fólki.

Eldra fólk og ungt fólk keppa um sömu íbúðirnar, en ekki á jöfnum forsendum. Fólk 65 ára og eldra er um 15% landsmanna en á um 60% af eigin fé þeirra. Unga fólkið á ekki möguleika í þeirri samkeppni. Verði byggt á sama hraða og undanfarin ár munu eldri borgarar búa í þriðju hverri íbúð á höfuðborgarsvæðinu árið 2040.

Þetta er ekki gagnrýni á eldra fólk, sem á fullan rétt á húsnæði við hæfi. Þetta er gagnrýni á skipulag sem gerir ekki ráð fyrir báðum hópum. Með fleiri hentugum búsetukostum fyrir eldra fólk losna jafnframt stærri íbúðir fyrir fjölskyldur og samkeppni við fyrstu kaupendur um litlu íbúðirnar minnkar.

Séreignarstefnan hefur fylgt íslensku samfélagi í áratugi. Spurningin er einföld: Viljum við að börnin okkar fái sömu tækifæri og við fengum til að eignast eigið heimili?

Í næstu grein fjalla ég um hverjir bera kostnaðinn af stöðunni og hvað sveitarstjórnir þurfa að gera.

Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka þróunarfélags ehf.