Minni­hluta­vernd í fjö­l­eignar­húsum

Um daginn leitaði til Húseigendafélagsins og mín íbúðareigandi sem var orðinn hundleiður á nágranna sínum, eins og gengur og gerist. Aðilarnir áttu saman tvíbýli, minn maður með 49% eignarhlut, en sá hundleiðinlegi 51%. Minnihlutaeigandinn var semsagt orðinn þreyttur á því að hinn, sem átti stærri eignarhlut, skákaði í því skjóli að „meirihlutinn ræður!“ þegar taka átti ákvarðanir í húsinu. Spurði hann mig hvort það gæti virkilega verið svo.

Í lögum um fjöleignarhús er það meginregla að einfaldur meirihluti eigenda miðað við eignahlutföll hafi ákvörðunarvald í húsi. Þannig má nefna sem dæmi að nánast allt viðhald, viðgerðir og framkvæmdir sem teljast eðlilegar og nauðsynlegar krefjast samþykkis einfalds meirihluta. Ég þurfti því að tjá einstaklingnum að það væri einfaldlega svoleiðis að sá sem ætti meirihluta í húsinu hefði almennt séð yfirvald um hefðbundnar og venjulegar ákvarðanir.

Í lögunum má hins vegar sjá undantekningar frá framangreindri meginreglu, til dæmis þegar gerð er krafa um aukinn meirihluta (2/3 hluta eigenda) eða krafa um samþykki allra. Í undantekningartilfellum getur það einnig átt við að ákvarðanir séu svoleiðis að ekki þurfi nema 25% samþykkishlutfall eigenda til þess að taka ákvörðun. Lögin taka til allra fjöleignarhúsa, hvort sem um er að ræða tvíbýli, þríbýli, raðhús eða stórhýsi.

Það getur því komið upp einkennileg staða þegar um svokölluð fábýli ræðir, til dæmis tví- og þríbýli. Þannig getur einn eigandi ráðið yfir meira en 50% eignarhlut, og þar með haft í raun eindæmi um flestar ákvarðanir hússins. Mikilvæg úrræði eru í fjöleignarhúsalögum sem stemma stigu við slíkum einráðum. Þau endurspeglast einkum í þrenns konar tilliti:

Aukinn meirihluta þarf til meiriháttar ákvarðana:

Í lögunum eru tiltekin ýmis undantekningartilvik um hvenær krafist sé samþykkis umfram einfaldan meirihluta, ýmist 2/3 hluta eða samþykki allra. Í þessum tilfellum er ekki aðeins gerð krafa um samþykki 2/3 hluta miðað við eignarhlutföll, heldur einnig miðað við fjölda eigenda. Þannig er ljóst að í tvíbýli þar sem einn eigandi á 75% eignarhlut í húsi getur ekki tekið ákvarðanir að þessu leyti nema hinn eigandinn samþykki ákvörðunina fyrir sitt leyti einnig, því annars er skilyrði um 2/3 hluta miðað við fjölda eigenda ekki náð.

Samþykki 2/3 hluta eigenda er til dæmis krafist þegar ákvörðun er tekin um:

• sölu eða leigu á óverulegum hluta sameignar,
• hunda- og kattahald,
• óverulegar breytingar á hagnýtingu sameignar,
• frávik frá reglum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, eða endurbætur, eða
• breytingar og nýjungar sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald.

Samþykki allra eigenda þarf svo til dæmis til:

• breytinga á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum,
• verulegra breytinga á hagnýtingu sameignar, eða
• byggingu, framkvæmda og endurbóta sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign eða útliti húss.

Ákvarðanir sem eru háðar samþykki einfalds meirihluta, bæði miðað við hlutfall og fjölda eigenda

Í undantekningartilfellum þarf ekki aðeins samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhlutföll, heldur jafnframt miðað við fjölda eigenda. Þessar ákvarðanir eru til dæmis varðandi:

• samþykkt og setningu húsreglna,
• kjör til stjórnar húsfélags, eða
• framkvæmdir sem greiðast að jöfnu og rekstrar- og stjórnunarmálefni.

Undantekningar að þessu leyti eru til þess fallnar að vernda eigendur minnihluta húss, til dæmis á þann hátt að eigandi sem á 70% eignarhlut í tvíbýli geti ekki einn síns liðs kosið sjálfan sig sem formann stjórnar í húsinu, samþykkt einn síns liðs húsreglur eða þröngvað sameiginlegum framkvæmdum upp á meðeiganda sinn, sem greiddar eru jöfnum kostnaði. Vegna reglunnar þyrfti hann ávallt samþykki hins eignarhlutans.

Ákvarðanir sem eru háðar samþykki 25% eigenda

Annað mikilvægt úrræði eigenda minnihluta í fjöleignarhúsum eru ákvarðanir sem gera ekki kröfu um einfaldan eða aukinn meirihluta. Minni hluti eigenda, sem þó nær að minnsta kosti 25% hluta, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta getur krafist þess:

• að hússjóður verði stofnaður til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum (fjárhæð húsgjalda er hins vegar háð einföldum meirihluta).
• að endurskoðandi húsfélags sé löggiltur.
• að haldinn verði húsfundur um tiltekin málefni.

Framangreindar reglur eru settar til þess að sporna við því að minni hluti eigenda verði kaffærður og að fjármál húsfélaga séu gagnsæ og í góðu horfi.

Samandregið má telja að minnihlutaeigendur í fjöleignarhúsum séu ekki valdalausir með öllu, heldur eru þeir verndaðir í einhverju tilliti með framangreindum reglum. Fleiri reglur má finna í fjöleignarhúsalögum sem stuðla að aukinni vernd að þessu leyti. Dæmi um það eru reglur sem takmarka rétt (meirihluta)eiganda til að taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni ef hann á sérstakra, persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu, svo og reglur sem takmarka vald húsfélags til þess að skerða ráðstöfunar- og umráðarétt íbúðareigenda umfram það sem leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls.

Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins.