Hérna eru auka­lega 6000 í­búðir. Veskú

Ég hef lengi verið að tjá mig um húsnæðismarkaðinn út frá framboðshliðinni. Ég skrifaði meistararitgerð í fjármálahagfræði árið 2016 þar sem ég bar saman framleiðni á byggingamarkaði hér og í Noregi. Þessar tölur byggðu á byggingarárunum 2012 -2014. Skemmst er frá því að segja, þá var framleiðni í Noregi á þessum árum um 50% betri miðað við 100 fm íbúð. Sem þýðir að Norðmenn byggja 1500 íbúðir á meðan við byggjum 1000 fyrir sama tímafjölda. Það er ástæða fyrir því að ég valdi að miða við magntölur í mínum útreikningi. Þær sýna bestan samanburð á milli landa sérstaklega þar sem gengið á íslensku krónunni flöktir mikið miðað við aðra gjaldmiðla og óstöðugleikinn í hagkerfinu er mikill til langs tíma.

Frá árinu 2012 til 2021 hafa verið byggðar rúmlega 14000 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt Hagstofunni. Má reikna með að um 90% þeirra séu blokkaríbúðir. Ef við værum með sömu framleiðni og Norðmenn, þá væru hér aukalega 5000 blokkaríbúðir. Til viðbótar eru svo íbúðir sem byggðar voru 2022, 2023 og 2024 sem er að líða. En hvað ætli valdi þessu? Af hverju eykur íslenskur iðnaðarmaður framleiðni sína um 50% með því að fljúga til Noregs? Eins og flestir vita þá hefur aukin framleiðni áhrif til lækkunar stýrivaxta og verðbólgu. Þannig að þetta er ekki eitthvað sem á bara nefna á tyllidögum og í kosningaloforðum. Það væri líka ágætt ef þekking ráðamanna á byggingariðnaðinum væri betri. Hann er flókinn og það eru mjög margar breytur sem hafa áhrif á hann. Tölur í Excell skjölum segja akkúrat ekki neitt ef þær eru einungis óskhyggja ráðamanna.

Óstöðugleiki og gjaldmiðillinn

Það er eiginlega ekki hægt að nefna óstöðugleika án þess að nefna gjaldmiðilinn í sömu setningu. Ég vann í 20 ár í byggingaiðnaði. Sum árin vann ég þar þegar ég var í námi. Reglulega komu ár þar sem verkefnin yfir vetrartímann voru takmörkuð vegna verkefnaskorts. Það er til hugtak í hagfræði sem heitir vaxtanæmni sem lýsir því hversu næm einhver atvinnugrein er fyrir breytingu á vöxtum. Vaxtanæmni fjárfestinga er mjög mikil. Það er talað um það að ef vextir hækka þá er fjárfesting það fyrsta sem dregst saman. Við höfum séð þetta undanfarin ár og skýringarnar hafa birst okkur í fjölmiðlum. Þannig að skaðinn sem krónan veldur byggingariðnaðinum er augljós. Þessi óstöðugleiki veldur því að þessi grein býr ekki við fyrirsjáanleika Það þarf ekki hagfræðing til að átta sig á því hversu skaðlegt er að draga saman starfsemina og svo auka hana þegar betur árar. Stopp í atvinnugrein veldur því að skortur myndast á íbúðum. En stopp skaðar einnig greinina. Fólk fer úr greininni (eins og ég) og fer að gera eitthvað annað. Sumir fara erlendis og þá helst til Skandinavíu. Ég þekki nokkra þar.

Fjárfestar taka yfir

Þegar skortur er á íbúðamarkaðnum þá sækja fjárfestar í íbúðir, enda er fyrirséð að hækkanir eru framundan. Þetta vita allir. Ég sat fyrir nokkru á Kalda Bar þar sem ungur maður var að ræða við konu. Hann var búinn að segja henni að hann ætti eitthvað safn af íbúðum. Svo útskýrði hann fyrir henni að það mætti helst ekki byggja of mikið því þá lækkaði virði eignasafnsins. Einnig myndi leiga lækka ef meira framboð væri af íbúðum.

Þetta var nú ekki í fyrsta sinn sem ég heyrði þetta en þetta var í fyrsta skiptið sem ég heyrði þetta notað sem pikk - up línu. Þetta er nefnilega svo augljóst að það þarf ekki hagfræðing til þess að átta sig á þessu. Ég fór að velta því fyrir mér hvor hópurinn væri með sterkari tengsl við valdhafa. Fjárfestar eða fólk sem er í húsnæðisvandræðum. Ég held að það sjái allir. Hvað eru margir leigusalar innan Alþingis? Eða SA, SI eða ASÍ. Ég hef heyrt þetta það oft að maður hlýtur að hugsa hvort allir sem eru fjárfestar á íbúðamarkaði hugsi svona. Þeir sem þekkja til Maslow þarfapíramídans vita hversu skaðlegt það er fyrir samfélagið ef hluti af samfélaginu býr ekki við öryggi á húsnæðismarkaði. Ég hvet alla sem ekki hafa heyrt um þennan píramída að kynna sér hann. Hann gefur okkur nefnilega vísbendingu um það af hverju okkur finnst samfélagið vera á rangri leið. Vanlíðan, fíkn og ofbeldi meðal ungmenna gæti verið vegna þess að ungmennin ná ekki að uppfylla grunnþarfirnar.

Seðlabankastjóri var í viðtali á Sprengisandi fyrir skömmu og þar virtist hann ekkert voðalega jákvæður á stöðu mála í nánustu framtíð. Það er svo sem ekkert skrítið. Því um leið og vextir fara niður mun húsnæðisverð rjúka aftur upp vegna þess að framleiðslustopp og framleiðslugetan hefur áhrif á framboðshliðina. Og þá lendum við í því sama að stýrivextir þurfa að hækka og svo koll af kolli.

Höfundur er fjármálahagfræðingur, stærðfræðikennari við Tækniskólann og óákveðinn kjósandi.