Rússíbaninn á húsnæðismarkaði

Í mars síðastliðnum varaði ég við samdrætti í íbúðabyggingu, sjá m.a. hér.

Nú eru fleiri að benda á sama vandamál bæði á Íslandi sem og annars staðar í Evrópu. Sjá t.d. hér, hér og hér. Víða er vandamálið að ekki má byggja vegna reglna um nýtingu lands ("zoning laws") sem hindra að t.d. illa nýttum skrifstofubyggingum eða bílastæðum sé breytt í íbúðarhúsnæði að hluta eða heild. Samhliða því hefur þrýstingur á hrávöruverð og launakostnað ýtt byggingarkostnaði upp á við. Vaxtahækkanir seðlabanka hafa svo sett þrýsting á íbúðaverð og fjármagnskostnað byggingarverktaka. Ekkert af þessu er að ýta undir aukið byggingarmagn. Þess vegna er byggingarmagn að dragast saman svo víða. 

Það er svo sérstaklega vandamál á Íslandi að lítill áhugi er fyrir því meðal lífeyrissjóða að koma að leigumarkaði en það gera viðlíkar þeirra víða í Evrópu. Brotthvarf Heimstaden frá Íslandi er mikil synd, þar slokknar góð von um betri, stærri og þroskaðri leigumarkað. Á sama tíma er skiljanlegt að íslenskir lífeyrissjóðir vilji ekki koma að leigumarkaði eins og orðræðan um hann er. Þá vantar miklu betra og þróaðra regluverk utan um markaðinn en besta dæmið sem ég þekki um slíkt er frá Sviss þar sem rúmlega helmingur landsmanna býr í leiguhúsnæði. Og það er m.a. stór og þroskaður leigumarkaður sem ýtir undir efnahagslegan stöðugleika í Sviss. 

Það er því miður augljóst að þrýstingur á leiguverð verður áfram til staðar ef skortur á leiguíbúðum heldur áfram. Aðkoma stærri fjárfesta er lykill í því að byggja fleiri íbúðir þar sem skalahagkvæmni er notuð til að halda byggingar- og fjármagnskostnaði niðri. Aukið framboð af leiguhúsnæði leysir svo stóran hluta verðbólguvandans, fyrir utan öll hin samfélagslegu vandamálin sem húsnæðisskortur leiðir af sér. 

Aðkoma stjórnvalda í formi þess að setja upp og þróa almennilegt regluverk í kringum leigumarkað, sérstaklega þegar kemur að því að auðvelda stærri fjárfestum að fjárfesta á leigumarkaði (byggja til að leigja), væri stórt skref í átt að auknu framboði af húsnæði. Umræða um hvernig það má gera fór fram í október síðastliðnum þar sem m.a. fulltrúar stjórnvalda, sveitarfélaga og lífeyrissjóða voru. Á sama tíma verða sveitarfélög að auðvelda fólki að breyta byggingum, þ.m.t. bílastæðum, hafi það áhuga á því. Að gera fólki erfitt fyrir þegar kemur að bættri landnýtingu leysir ekki húsnæðisvandann. 

Ef þetta gerist ekki höldum við bara áfram að vera í þessum rússíbana með tilheyrandi efnahagslegum óstöðugleika.

Höfundur er hagfræðingur.